We believe in
Collaboration, Future
and Innovation.

Toplu Yapılarda Yönetim Planı Değişiklikleri

Bu yazımızda GÜRCAN Partner kurucu ortağı Av. Bedrettin Gürcan toplu yapılarda yönetim planı değişikliği hakkında gerekli olan adımlardan bahsedecektir.

Son on yılda şehirleşmeye ve artan nüfusun ihtiyaçlarına cevap verebilmek için günlük hayatımızda adı site olarak geçen toplu yapılarda gözle görülür artış olmuştur. Kanun koyucu da bu ihtiyaca cevap verebilmek için kendini revize etme ihtiyacı duymuş ve 2007 yılında 5711 sayılı kanunla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda değişikliğe gitmiştir.

Bu değişiklikle birlikte hayatımıza ”Toplu Yapı” kavramı girmiştir. KMK 66; ”Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” şeklinde toplu yapıyı tanımlamıştır.

Toplu yapılar da aynı tekil apartmanlar gibi yapının anayasası gibi olan Yönetim Planı çerçevesinde yönetilir. Yönetim Planı ise;

”Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.”

Toplu Yapılarda Yönetim Planı Değişiklikleri Oy Yeter Sayısı Nedir?

Yönetim Planı değişikliğini ise KMK 28. maddede düzenlemiştir;

”Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.”

Toplu yapılar içinse kanun buna paralel bir düzenleme yapmış ve 70. maddede;

” Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyu şarttır. ”

Ancak Toplu Yapılarda Yönetim Planı Değişikliği sırasında dikkat edilmesi gereken bir husus da KMK Geçici 3. Madde olup;

”Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir.”

şeklinde düzenlenmiştir. Açıklamak gerekirse Kanun Koyucu 28/11/2007 tarihinden önce oluşturulan yönetim planlarının 5711 sayılı kanunla yapılan değişikliklere uyum sağlaması için yapılacak değişikler için 5/4 sayısını aramamış, işlemi kolaylaştırmak için salt çoğunluğu yeterli görmüştür. Bu sebepten 5711 Sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 28/11/2007’den önce yapılan Yönetim Planlarını değiştirmek için site salt çoğunluğu yeterli olacaktır.

Ayrıca her bir kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölüm sahibi ise bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir. İsterse kat maliki bu oy hakkını vekil vasıtasıyla da kullanabilir. Ancak malik kullanılan toplam oy sayısının %5’ini geçecek şekilde vekil tayin edemez.

Yani 100 bağımsız bölüme sahip bir toplu yapıda bunlardan yirmi tanesine sahip bir kat maliki en fazla 5 tane oy için vekil tayin edebilir. Ayrıca kişinin malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

Toplu Yapılarda Yönetim Planı Değişiklikleri İçin Vekil Tayin Etme

Son olarak vekil tayin etme işlemini Kanun belli bir şekil şartına tabi tutmadığından vekaletin nasıl verildiği önem taşımaz, yeter ki vekil edenin iradesi dahilinde olsun. Yargıtay da bunu kararlarında işlemekte ve ” Vekaletname şekil şartına bağlı olmadığından kat malikini temsil eden vekilin yazılı vekâleti olmadığından bahisle karar yeter sayısı bulunmadığı iddiası ile kurul kararının iptal edilemeyeceği’‘şeklinde içtihat oluşturmuştur.

Son olarak Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.