Bu yazımızda Gürcan Partners Almanya Ofisinden Av. Hülya Oruç Almanya’da Gayrimenkul Almak konusunu tüm hukuki adım ve detaylarıyla inceleyeceklerdir.
Almanya’da Gayrimenkul Almak
Genel Süreç
Genellikle Almanların Almanya’da gayrimenkul almak yerine kiralamayı tercih ettiği genel bir kanıdır.
Ancak yatırımcılar açısından Avrupa Birliği’nin en istikrarlı olan Almanya’da gayrimenkul alımı günümüzde oldukça avantajlıdır. Faizlerin oldukça düşük olması ve Almanların da gayrimenkul alımına çok sıcak bakmaması yabancı yatırımcılar için fırsat oluşturmaktadır.
Almanya oldukça düşük işsizlik oranına sahiptir. (3,4 %, 2018 de)
Oysa ki evlerin camlarında ya da önlerinde satılık ibaresini görmek de çok mümkün değildir. Almanya’da evler ve apartman daireleri çoğunlukla emlak acenteleri tarafından satılmaktadır. Eğer yeteri kadar şanslıysanız emlakçı komisyonu ödemeden aracısız satış da bulabilirsiniz. Almanya’da emlak sahipliklerinde en popüler şekil kat mülkiyetidir.
Yabancıların Almanya’da Gayrimenkul Almak İçin İzne İhtiyacı Var Mıdır?
Kanuni Altyapısı
Öncelikle Almanya’da ev almak size doğrudan bir oturma izni hakkı kazandırmaz. Bunun bir diğer anlamı ise Almanya’da ev alınması için oturma izni ya da vatandaşlık kısıtlamasının bulunmamasıdır.
Yabancıların Almanya’da emlak alabilmesi için Almanya’da yerleşik insanlara uygulanan aynı kanunlar uygulanmaktadır. Ancak Almanya’da gayrimenkul alımında evli çiftlerin EGBGB 15. maddesine göre evlenmeleri halinde belirli sınırlamalar uygulanabilir. Örneğin gelir tazminatı gayrimenkul alımlarında da uygulanabilir. Ancak çiftler evlenmeden önce istedikleri mal rejimini seçebilirler.
Almanya’da gayrimenkul alımı bireyler yani gerçek kişiler için mümkünken ayrıca tüzel kişiler yani şirketler için de belirli yükümlülüklerle mümkündür. Alman Hukuku’na göre gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerliliği ile gayrimenkulün satış işlemi birbirinden bağımsız olacaktır. Gayrimenkulün sahipliğinin el değiştirmesi tapuda yapılacak olan devir işlemi ile gerçekleşecek olup, gayrimenkul satış sözleşmesi ile doğrudan olmayacaktır.
Almanya’da gayrimenkul alım sürecinin profesyonel olarak yürütülmesi oldukça önemlidir. Gürcan Partners Hukuk Bürosu olarak profesyonel ekibimizle Almanya’da yapacağınız tüm gayrimenkul yatırımlarınızı güvene alacak şekilde hizmet sağlamaktayız.
Lütfen bizimle iletişime geçin:
@: info@gurcanpartners.com
veya
Almanya Ofisi: +49 211 976 35 818 (İngilizce)
veya
Türkiye Ofisi: +90 850 466 42 60
üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Almanya’da Gayrimenkul Alım Sözleşmesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Gayrimenkul alımızda kullanılacak olan gayrimenkul satış sözleşmenizin oldukça dikkatli hazırlanması gerekmektedir. Ekibimiz tüm süreçte size yardımcı olacaktır. Hazırlanan gayrimenkul satış sözleşmesinin notarize edilmesi gerekmektedir.Noter onayı olmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri bağlayıcı olmayacaktır. Noter imzsa sırasında tarafların neye imza attığını bilip bilmediğini sorgulayacaktır. Eğer emin olmazsa yeminli tercüman çağıracaktır.
Noter ücreti genellikle alıcı tarafından ödenmektedir.
Konut Kredisi (Mortgage) kullanacaksanız elinizde imzalanmı ve notarize edilmiş gayrimenkul alım sözleşmesi olması gerekecektir. Ardından mortgage brokırınız ya da bankanız kredinizi konuta işletebilir.
Almanya’da Gayrimenkul Alımının Adımları
Almanya’da Emlak Alımı 5 Aşamada Tamamlanacaktır:
- Tarafların Aralarında Yapacakları Anlaşma (Lütfen info@gurcanpartners.com dan sözleşmenin organize edilmesi ve tüm süreç için teklif isteyiniz)
- Noterde Yapılan Anlaşmanın Onayı (Konut Devri-Vekaletnameniz ile ekibimiz gerçekleştirebilir)
- Gayrimenkul Satış Anlaşmasının Tapu’ya Sunulması
- Tapu Devrinin Tapu Müdürlüğünde Gerçekleşmesi
- Satıcının Satış İçin Yetkili Olması ve Onay Vermesi
Almanya’da Ev ya da Gayrimenkul Almanın Masrafı Nedir?
Almanya’da Gayrimenkul Almanın Masrafları:
- Satış Vergisi (Almanca, grunderwerbssteue): %3,5 ile % 6,5 arasında bölgeye bağlı olmakla beraber
- Tapu Harcı: %0,8 ile %1,2 arasında
- Noter Harçları: %1,2 ile 1,5% arasında (Çeşitli durumlara bağlı olarak)
- Emlak Brokerı Ücreti: Satıcı ile aranızda olan anlaşmaya bağlı olmakla beraber gayrimenkul fiyatının 1,5% ile 6% arasında
Gurcan Partners Uluslararası Hukuk Bürosu Alman-Türk Ticaret ve Sanayi Odası, DEİK (Dış Ekonomik İlişkiler Kurulu) ve AmCham kurumsal üyesidir.
Almanya’da Gayrimenkul Vergileri
Almanya gayrimenkulün bulunduğu bölgeye göre gayrimenkul vergileri değişmektedir. Almanya’da Gayrimenkul Vergileri ikiye ayrılır:
- A Tipi Vergi: Tarım arazilerine uygulanan vergilerdir.
- B Tipi Vergi: Bina ve yerleşim arazilerine uygulana vergilerdir.
Bu vergiler birim değer (Almancada Einheitswert) üzerinden hesaplanmaktadır. bu birim değerler Alman Finans Otoritesi tarafından belirlenmektedir. Oranlar gayrimenkulün bulunduğu lokasyona göre değişmektedir. Ortalama gayrimenkul vergi oranı oturum amaçlı gayrimenkuller için %3.5’dur.
Almanya’da bir diğer gayrimenkul vergisi Alman Gelir Vergisidir (CGT). Bu vergi şahsi gelir vergisi ile aynı oranda hesaplanır. (Almanya’da Vergilendirme konusunda daha fazla detaya ulaşmak için Almanya’da Vergilendirme isimli yazımızı okuyabilirsiniz.
Almanya’da Gayrimenkul ünü 10 yıldan fazla elinde bulunduran malikler Alman Gayrimenkul Gelir Vergisinden muaf olmaktadırlar. Bazı hallerde malikler evlerinin satışından gelen bedeli başka bir gayrimenkulü yatırmaları halinde de bu gelir vergisinden muaf olabilmektedirler.
Gurcan Consultancy lisanslı profesyonel ekibi ile Almanya’da Muhasebe ve Vergi Danışmanlığı hizmetleri vermektedir.
Lütfen Bizimle İletişime Geçiniz:
@: info@gurcanpartners.com
veya
Almanya Ofisi:
+49 211 976 35 818 (İngilizce)
veya
Türkiye Ofisi: +90 850 466 42 60
üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Yabancıların Almanya’da Gayrimenkul Alımının Adımları
- Gayrimenkul Yatırımının Nasıl Finansa Edileceğinin Kararlaştırılması (Nakit veya Kredi)
- Uygun Gayrimenkulün Seçimi
- Satıcıya Teklif Yapılması
- Satış Anlaşmasının Hazırlanması (Bu noktada lütfen bizimle iletişime geçiniz.)
- Bankadan Alınan Mortgage Kredisinin Finalize Edilmesi
- Gayrimenkul Satın Alım Anlaşmasının Noterde İmzası
- Noterden Satış Kaydının Alınması
- Yaklaşık Bir Ay Sonra Gayrimenkul Alım Vergisinin Ödenmesi (3,5% ile 6% arasında)
Özellikle ikinci el alınan gayrimenkullerin ciddi risk içerebilecek bir çok saklı yasal problemi olabilir. Gayrimenkulün kontrolü yanında satış anlaşması da oldukça dikkatli hazırlanmalıdır. Almanya’da Gayrimenkul alımı sürecinde uzman avukatlarla çalışmak yatırımınızı korumak adına en güvenli yoldur. Bu nokta Gurcan Partners Hukuk Bürosu profesyonel ekibi ile Almanya’da Emlak Alımızdaki tüm süreçlerde size yardımcı olacaktır.
Lütfen Bizimle İletişime Geçiniz:
@: info@gurcanpartners.com
veya
Almanya Ofisi:
+49 211 976 35 818 (İngilizce)
veya
Türkiye Ofisi: +90 850 466 42 60
üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Gürcan Bülten 9 farklı ülkeden 13 farklı dilde yazılar içeren Gürcan Partners’ın zengin paylaşım organıdır. Buradan okuyabilirsiniz.
Aşağıdan online görüşmenizi planlayabilirsiniz.
Diğer Yazılarımızı Okuyabilirsiniz:
- Almanya’da Şirket Kurmak
- Almanya’da Vergilendirme
- Almanya’da Şube Açmak
- Company Formation in Bavaria
- Avrupa’da Şirket Kurmak
- Türkiye’de Gayrimenkul Satın Almak
- Macaristan’da Emlak Almak
- Macaristan’da Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Yurtdışında Şirket Kurmak
Av. Hülya Oruç
Gürcan Partners Düsseldorf Ofisi
@: info@gurcanpartners.com
Tüm hakları saklıdır. Yurtdışında Şirket Kurmak isimli bu makalenin tüm hakları Gurcan Partners Uluslararası Hukuk Bürosunu aittir. İşbu yazı sadece bilgi vermek amaçlı olup yazarlar veya firma herhangi bir sorumluluk kabul etmez.
İletişim
Lütfen Bizimle İletişime Geçiniz:
@: info@gurcanpartners.com
veya
Almanya Ofisi:
+49 211 976 35 818 (İngilizce)
veya
Türkiye Ofisi: +90 850 466 42 60
üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Merhabalar almanyada oturuyorum ev alma sürecine gectik noterden termin alıp noter islemlerinide hallettik sorun șu ki kredide sorun olustu evden vazgecmenin cezası nedir bunu bilmek istiyorum.