ALMANYA’DA GAYRİMENKUL ALMAK

Bu yazımızda  Gürcan Partners Almanya Ofisinden Av. Hülya Oruç Almanya’da Gayrimenkul Almak konusunu tüm hukuki adım ve detaylarıyla inceleyeceklerdir.

Genellikle Almanların Almanya’da gayrimenkul almak yerine kiralamayı tercih ettiği genel bir kanıdır.

Ancak yatırımcılar açısından Avrupa Birliği’nin en istikrarlı olan Almanya’da gayrimenkul alımı günümüzde oldukça avantajlıdır. Faizlerin oldukça düşük olması ve Almanların da gayrimenkul alımına çok sıcak bakmaması yabancı yatırımcılar için fırsat oluşturmaktadır.

Almanya oldukça düşük işsizlik oranına sahiptir (2,8 %, Haziran 2022 de)

Oysa ki evlerin camlarında ya da önlerinde satılık ibaresini görmek de çok mümkün değildir. Almanya’da evler ve apartman daireleri çoğunlukla emlak acenteleri tarafından satılmaktadır. Eğer yeteri kadar şanslıysanız emlakçı komisyonu ödemeden aracısız satış da bulabilirsiniz. Almanya’da emlak sahipliklerinde en popüler şekil kat mülkiyetidir.

Öncelikle Almanya’da ev almak size doğrudan bir oturma izni hakkı kazandırmaz. Bunun bir diğer anlamı ise Almanya’da ev alınması için oturma izni ya da vatandaşlık kısıtlamasının bulunmamasıdır.

Yabancıların Almanya’da emlak alabilmesi için Almanya’da yerleşik insanlara uygulanan aynı kanunlar uygulanmaktadır. Ancak Almanya’da gayrimenkul alımında evli çiftlerin  EGBGB 15. maddesine göre evlenmeleri halinde belirli sınırlamalar uygulanabilir. Örneğin gelir tazminatı gayrimenkul alımlarında da uygulanabilir. Ancak çiftler evlenmeden önce istedikleri mal rejimini seçebilirler. 

Almanya’da gayrimenkul alımı bireyler yani gerçek kişiler için mümkünken ayrıca tüzel kişiler yani şirketler için de belirli yükümlülüklerle mümkündür. Alman Hukuku’na göre gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerliliği ile gayrimenkulün satış işlemi birbirinden bağımsız olacaktır. Gayrimenkulün sahipliğinin el değiştirmesi tapuda yapılacak olan devir işlemi ile gerçekleşecek olup, gayrimenkul satış sözleşmesi ile doğrudan olmayacaktır.

Almanya’da gayrimenkul alım sürecinin profesyonel olarak yürütülmesi oldukça önemlidir. Gürcan Partners Hukuk Bürosu olarak profesyonel ekibimizle Almanya’da yapacağınız tüm gayrimenkul yatırımlarınızı güvene alacak şekilde hizmet sağlamaktayız.

Gayrimenkul alımızda kullanılacak olan gayrimenkul satış sözleşmenizin oldukça dikkatli hazırlanması gerekmektedir. Ekibimiz tüm süreçte size yardımcı olacaktır. Hazırlanan gayrimenkul satış sözleşmesinin notarize edilmesi gerekmektedir.Noter onayı olmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri bağlayıcı olmayacaktır. Noter imzsa sırasında tarafların neye imza attığını bilip bilmediğini sorgulayacaktır. Eğer emin olmazsa yeminli tercüman çağıracaktır.

Noter ücreti genellikle alıcı tarafından ödenmektedir.

Konut Kredisi (Mortgage) kullanacaksanız elinizde imzalanmı ve notarize edilmiş gayrimenkul alım sözleşmesi olması gerekecektir. Ardından mortgage brokırınız ya da bankanız kredinizi konuta işletebilir.

Almanya’da Emlak Alımı 5 Aşamada Tamamlanacaktır:

1. Tarafların Aralarında Yapacakları Anlaşma (Lütfen  [email protected] dan sözleşmenin organize edilmesi ve tüm süreç için teklif isteyiniz)
2. Noterde Yapılan Anlaşmanın Onayı (Konut Devri-Vekaletnameniz ile ekibimiz gerçekleştirebilir)
3. Gayrimenkul Satış Anlaşmasının Tapu’ya Sunulması
4. Tapu Devrinin Tapu Müdürlüğünde Gerçekleşmesi
5. Satıcının Satış İçin Yetkili Olması ve Onay Vermesi

Eğer emlak firması ile çalısıyorsanız tüm işlemler ve vergiler için gayrimenkul fiyatının üzerine %10 civarında ekleme yapmak zorundasınız masrafları için.

1. Satış Vergisi (Almanca, grunderwerbssteue): %3,5 ile % 6,5  arasında bölgeye bağlı olmakla beraber
2. Tapu Harcı: %0,8 ile %1,2 arasında
3. Noter Harçları: %1,2 ile 1,5% arasında (Çeşitli durumlara bağlı olarak)
4. Emlak Brokerı Ücreti: Satıcı ile aranızda olan anlaşmaya bağlı olmakla beraber gayrimenkul fiyatının 1,5% ile 6% arasında

Almanya gayrimenkulün bulunduğu bölgeye göre gayrimenkul vergileri değişmektedir. Almanya’da Gayrimenkul Vergileri ikiye ayrılır:

1. A Tipi Vergi: Tarım arazilerine uygulanan vergilerdir.
2. B Tipi Vergi: Bina ve yerleşim arazilerine uygulana vergilerdir.

Bu vergiler birim değer (Almancada Einheitswert) üzerinden hesaplanmaktadır.  bu birim değerler Alman Finans Otoritesi tarafından belirlenmektedir. Oranlar gayrimenkulün bulunduğu lokasyona göre değişmektedir. Ortalama gayrimenkul vergi oranı oturum amaçlı gayrimenkuller için %3.5’dur.

Almanya’da bir diğer gayrimenkul vergisi Alman Gelir Vergisidir (CGT). Bu vergi şahsi gelir vergisi ile aynı oranda hesaplanır. (Almanya’da Vergilendirme konusunda daha fazla detaya ulaşmak için Almanya’da Vergilendirme isimli yazımızı okuyabilirsiniz.

Almanya’da Gayrimenkul ünü 10 yıldan fazla elinde bulunduran malikler Alman Gayrimenkul Gelir Vergisinden muaf olmaktadırlar. Bazı hallerde malikler evlerinin satışından gelen bedeli başka bir gayrimenkulü yatırmaları halinde de bu gelir vergisinden muaf olabilmektedirler.

Gürcan Partners Uluslararası Hukuk Bürosu olarak beş AB ve beş AB dışı ülkede ofisimiz ile hizmet vermekteyiz. Aşağıdaki makalelerimize lütfen göz atın.

1. Almanya’da Şirket Kurmak
2. Almanya’da Vergilendirme
3. Almanya’da Şube Açmak
4. Company Formation in Bavaria
5. Avrupa’da Şirket Kurmak
6. Türkiye’de Gayrimenkul Satın Almak
7. Macaristan’da Emlak Almak
8. Macaristan’da Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
9. Yurtdışında Şirket Kurmak

Lütfen bizimle iletişime geçin.

24 saat içinde size geri döneceğiz.