We believe in
Collaboration, Future
and Innovation.

Almanya’da Gayrimenkul Almak

Bu yazımızda  Gürcan Partners Almanya Ofisinden Av. Hülya Oruç Almanya’da Gayrimenkul Almak konusunu tüm hukuki adım ve detaylarıyla inceleyeceklerdir.

Genel Süreç

Genellikle Almanların Almanya’da gayrimenkul almak yerine kiralamayı tercih ettiği genel bir kanıdır.

So far we have assisted over 400 companies.

Ancak yatırımcılar açısından Avrupa Birliği’nin en istikrarlı olan Almanya’da gayrimenkul alımı günümüzde oldukça avantajlıdır. Faizlerin oldukça düşük olması ve Almanların da gayrimenkul alımına çok sıcak bakmaması yabancı yatırımcılar için fırsat oluşturmaktadır.

Almanya oldukça düşük işsizlik oranına sahiptir (2,8 %, Haziran 2022 de)

Oysa ki evlerin camlarında ya da önlerinde satılık ibaresini görmek de çok mümkün değildir. Almanya’da evler ve apartman daireleri çoğunlukla emlak acenteleri tarafından satılmaktadır. Eğer yeteri kadar şanslıysanız emlakçı komisyonu ödemeden aracısız satış da bulabilirsiniz. Almanya’da emlak sahipliklerinde en popüler şekil kat mülkiyetidir.

Yabancıların Almanya’da Gayrimenkul Almak İçin İzne İhtiyacı Var mıdır?

Kanuni Altyapısı

Öncelikle Almanya’da ev almak size doğrudan bir oturma izni hakkı kazandırmaz. Bunun bir diğer anlamı ise Almanya’da ev alınması için oturma izni ya da vatandaşlık kısıtlamasının bulunmamasıdır.

Yabancıların Almanya’da emlak alabilmesi için Almanya’da yerleşik insanlara uygulanan aynı kanunlar uygulanmaktadır. Ancak Almanya’da gayrimenkul alımında evli çiftlerin  EGBGB 15. maddesine göre evlenmeleri halinde belirli sınırlamalar uygulanabilir. Örneğin gelir tazminatı gayrimenkul alımlarında da uygulanabilir. Ancak çiftler evlenmeden önce istedikleri mal rejimini seçebilirler.

Almanya’da gayrimenkul alımı bireyler yani gerçek kişiler için mümkünken ayrıca tüzel kişiler yani şirketler için de belirli yükümlülüklerle mümkündür. Alman Hukuku’na göre gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerliliği ile gayrimenkulün satış işlemi birbirinden bağımsız olacaktır. Gayrimenkulün sahipliğinin el değiştirmesi tapuda yapılacak olan devir işlemi ile gerçekleşecek olup, gayrimenkul satış sözleşmesi ile doğrudan olmayacaktır.

Almanya’da Gayrimenkul Alım Sözleşmesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gayrimenkul alımızda kullanılacak olan gayrimenkul satış sözleşmenizin oldukça dikkatli hazırlanması gerekmektedir. Ekibimiz tüm süreçte size yardımcı olacaktır. Hazırlanan gayrimenkul satış sözleşmesinin notarize edilmesi gerekmektedir.Noter onayı olmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri bağlayıcı olmayacaktır. Noter imzsa sırasında tarafların neye imza attığını bilip bilmediğini sorgulayacaktır. Eğer emin olmazsa yeminli tercüman çağıracaktır.

Noter ücreti genellikle alıcı tarafından ödenmektedir.

Konut Kredisi (Mortgage) kullanacaksanız elinizde imzalanmı ve notarize edilmiş gayrimenkul alım sözleşmesi olması gerekecektir. Ardından mortgage brokırınız ya da bankanız kredinizi konuta işletebilir.

Almanya’da Gayrimenkul Alımının Adımları

Almanya’da Emlak Alımı 5 Aşamada Tamamlanacaktır:

  1. Tarafların Aralarında Yapacakları Anlaşma (Lütfen  [email protected] dan sözleşmenin organize edilmesi ve tüm süreç için teklif isteyiniz)
  2. Noterde Yapılan Anlaşmanın Onayı (Konut Devri-Vekaletnameniz ile ekibimiz gerçekleştirebilir)
  3. Gayrimenkul Satış Anlaşmasının Tapu’ya Sunulması
  4. Tapu Devrinin Tapu Müdürlüğünde Gerçekleşmesi
  5. Satıcının Satış İçin Yetkili Olması ve Onay Vermesi

Almanya’da Ev Ya Da Gayrimenkul Almanın Masrafı Nedir?

Eğer emlak firması ile çalısıyorsanız tüm işlemler ve vergiler için gayrimenkul fiyatının üzerine %10 civarında ekleme yapmak zorundasınız masrafları için.

Almanya’da Gayrimenkul Almanın Masrafları:

Almanya’da gayrimenkul almanın masrafları, gayrimenkulün değerine ve diğer ek masraflara bağlı olarak değişebilir. Örneğin, bir dairenin ortalama fiyatı 2023 yılında 300.000 Euro civarındadır. Bunun yanı sıra, Almanya’da gayrimenkul alım satım işlemleri için noter masrafları, tapu sicil masrafları, emlak vergisi, komisyon ücretleri ve diğer ek masraflar da bulunmaktadır. Bu masrafların toplamı, genellikle gayrimenkulün değerinin %10-15’i arasında değişmektedir. Buna ek olarak, Almanya’da yaşamak isteyen yabancılar, oturma izni için başvuruda bulunmak ve gerekli belgelere sahip olmak zorundadır. Oturma izni için yapılan başvuru masrafları da yaklaşık 100-150 Euro arasında değişmektedir. Tüm bu masrafların toplamı, Almanya’da gayrimenkul almanın oldukça yüksek bir maliyetle gerçekleşebileceğini göstermektedir. Ancak, yüksek yaşam standartları ve güçlü ekonomisiyle Almanya, hala birçok yatırımcı için çekici bir seçenek olmaya devam etmektedir. Gurcan Partners gibi danışmanlık firmalarının desteği ile yatırımcılar, Almanya’da gayrimenkul alım satım işlemlerinde başarıya ulaşabilirler.

Gayrimenkul alım satım işlemleri oldukça karmaşık olabilir ve yanlış adımlar atıldığında ciddi sorunlara neden olabilir. Bu nedenle, Gurcan Partners gibi deneyimli bir danışmanlık firmasının desteği, yatırımcılara Almanya’da gayrimenkul alım satım işlemlerinde yardımcı olabilir. Gurcan Partners, müşterilerine kapsamlı hukuki ve finansal danışmanlık hizmetleri sunmakta ve tüm süreç boyunca müşterilerinin yanında yer alarak işlemlerini yönetmektedir.

Almanya’da Gayrimenkul Vergileri

Almanya gayrimenkulün bulunduğu bölgeye göre gayrimenkul vergileri değişmektedir. Almanya’da Gayrimenkul Vergileri ikiye ayrılır:

  1. A Tipi Vergi: Tarım arazilerine uygulanan vergilerdir.
  2. B Tipi Vergi: Bina ve yerleşim arazilerine uygulana vergilerdir.

Bu vergiler birim değer (Almancada Einheitswert) üzerinden hesaplanmaktadır.  bu birim değerler Alman Finans Otoritesi tarafından belirlenmektedir. Oranlar gayrimenkulün bulunduğu lokasyona göre değişmektedir. Ortalama gayrimenkul vergi oranı oturum amaçlı gayrimenkuller için %3.5’dur.

Almanya’da bir diğer gayrimenkul vergisi Alman Gelir Vergisidir (CGT). Bu vergi şahsi gelir vergisi ile aynı oranda hesaplanır. (Almanya’da Vergilendirme konusunda daha fazla detaya ulaşmak için Almanya’da Vergilendirme isimli yazımızı okuyabilirsiniz.

Almanya’da Gayrimenkul ünü 10 yıldan fazla elinde bulunduran malikler Alman Gayrimenkul Gelir Vergisinden muaf olmaktadırlar. Bazı hallerde malikler evlerinin satışından gelen bedeli başka bir gayrimenkulü yatırmaları halinde de bu gelir vergisinden muaf olabilmektedirler.

Yabancıların Almanya’da Gayrimenkul Alımının Adımları

    1. Gayrimenkul Yatırımının Nasıl Finansa Edileceğinin Kararlaştırılması (Nakit veya Kredi)
    2. Uygun Gayrimenkulün Seçimi
    3. Satıcıya Teklif Yapılması
    4. Satış Anlaşmasının Hazırlanması (Bu noktada lütfen bizimle iletişime geçiniz.)
    5. Bankadan Alınan Mortgage Kredisinin Finalize Edilmesi
    6. Gayrimenkul Satın Alım Anlaşmasının Noterde İmzası
    7. Noterden Satış Kaydının Alınması
    8. Yaklaşık Bir Ay Sonra Gayrimenkul Alım Vergisinin Ödenmesi  (3,5% ile 6% arasında)

Özellikle ikinci el alınan gayrimenkullerin ciddi risk içerebilecek bir çok saklı yasal problemi olabilir. Gayrimenkulün kontrolü yanında satış anlaşması da oldukça dikkatli hazırlanmalıdır. Almanya’da Gayrimenkul alımı sürecinde uzman avukatlarla çalışmak yatırımınızı korumak adına en güvenli yoldur. Bu nokta Gurcan Partners Hukuk Bürosu profesyonel ekibi ile Almanya’da Emlak Alımızdaki tüm süreçlerde size yardımcı olacaktır.

Almanya’da Ev Almak Oturma İzni

Almanya, Avrupa’nın en popüler göçmen ülkelerinden biridir ve birçok yabancı için çekici bir yerdir. Almanya’da ev satın almak, birçok göçmenin oturma izni almasına yardımcı olabilir. Ancak, 2023 yılı itibariyle, oturma izni almak için ev satın almak yeterli değildir. Yabancıların, ev satın aldıktan sonra da Almanya’da yasal olarak yaşamalarına izin veren bir oturma izni alması gerekmektedir. Bu nedenle, yabancıların, öncelikle oturma izni almak için uygun kriterleri karşılamaları gerekmektedir. Bu kriterler arasında yeterli gelir düzeyi, sağlık sigortası, Almanca dil bilgisi seviyesi ve yasal olarak çalışma izni bulunmaktadır. Ayrıca, Almanya’da ev almak için de çeşitli kriterler vardır. Bu kriterler arasında, evin değeri, yeterli bir teminat ödemesi yapabilme kabiliyeti ve mülk sahibi olmak için uygun bir krediye sahip olmak yer almaktadır. Sonuç olarak, Almanya’da ev almak oturma izni almak için bir seçenek olsa da, uygun kriterleri karşılamak ve uzun bir oturma izni başvuru süreci geçirmek gerekmektedir.