Yeni Malik Karşısında Kiracının Hakları. Bu yazımızca Gürcan Partners kurucu ortağı Av. Bedrettin Gürcan konut veya işyerinin satılması durumunda hali hazırda orada oturmakta olan kiracının yeni malik karşısındaki haklarını ve elinde olan hukuki imkanlardan bahsedecektir.
Konut ve İşyerinin Satılması & Yeni Malik Karşısında Kiracının Hakları
Kiracının bulunduğu taşınmazın satılması halinde kanun konut ve çatılı iş yerleri başlığının altında yeni malikin haklarını düzenlemiştir. 6098 sayılı Borçlar Kanunu;
Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351-
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Görüleceği üzere kanun koyucu kiracılı bir taşınmazı satın aldığı takdirde iki adet seçimlik hakkı bulunmaktadır. Bunlar;
- Taşınmazı satın aldıktan bir ay içerisinde durumu kiracıya tebliğ ettirip 6 ay içerisinde evi tahliye etmesini aksi takdirde bu süre sonunda tahliye davası açacağını ihtar etmelidir.
- Veya Kira Sözleşmesinin süre bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açarak kiracıyı yeni aldığı taşınmazdan tahliye ettirebilir.
Yeni malik bu iki seçimlik haktan hangisi lehineyse onu kullanabilir. Bahse konu tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak olup durumun şartlarına göre bir yıl ve daha fazla sürebilmektedir.
Yeni malik birinci seçeneği tercih etmesi halinde dikkat etmesi gereken nokta bahsedilen ihtarın kiracıya bu bir ay içinde tebliğ edilmiş olmasıdır. Aşağıda paylaşılan Yargıtay içtihatlarından da görüleceği üzere bir ay içinde noter kanalıyla ihtarı çekse bile bu süre içerisinde kiracının eline ulaşmayan ihtarlar geçerli sayılmaz.
Tahliye davası için yeni malik kiralanan taşınmaza olan ihtiyacını kanıtlamak zorundadır. İhtiyacını kanıtlayamadığı takdirde davası red olunacaktır.
Ayrıca daha önce ihtiyaç nedeniyle tahliye davası reddolunan yeni malik ortaya yeni çıkan ihtiyaç nedeniyle tekrardan tahliye davası açabilir.
Bir diğer ayrıntıysa yeni malikin ödenmeyen kira bedellerine dayanarak tahliye davası açabilmesi için taşınmazı iktisap ettiğini ve kiraların kendisine ödenmesine dair kiracıya ihbar göndermesi gerekmektedir. Aksi halde davası red olunacaktır.
Yeni Malik Karşısında Kiracının Haklarıyla ilgili yararlı olabilecek Yargıtay İçtihatları şu şekildedir;
- Yeni malikin kira bedellerini talep edebilmesi ve temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilmesi için kiracıya taşınmazı iktisap ettiğini ve kiraların kendisine ödenmesine dair ihbar gönderip bu ihtar sonuçsuz kalır ise temerrüt ihtarı gönderip buna dayalı olarak dava açması gerektiği
(T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2014/5262 K. 2015/1384 T. 16.2.2015)
- Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
(T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2014/6545 K. 2014/7809 T. 12.6.2014)
- Olayımıza gelince; Davacı yeni malik kiralananı 09.04.2013 tarihinde satın almış, 02.05.2013 tarihinde çektiği ihtarname ile kiralananıiçin satın aldığını, bir ay içinde tahliye edilmezse altı aylık sürenin sonunda dava açacağını bildirmiş, ihtarname 14.05.2013 günü davalı kiracıya bizzat tebliğ edilmiştir. Bu durumda satın almadan itibaren bir ay içerisinde ihtarnamenin tebliğ şartı yerine getirilmediğinden davanın bu sebeple reddi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine dair hüküm kurulması doğru değildir.
(T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2014/12961 K. 2014/14262 T. 22.12.2014)
- Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak iktisabı izleyen bir ay içerisinde ihtar tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.
(T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2011/7917 K. 2011/12548 T. 21.11.2011 )
- Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Tarafları, konusu ve sebebi aynı olan bir tahliye davası sonucu verilen hüküm diğer bir dava için kesin hüküm oluştursa da; yeni ihtiyaçsebebinin farklı olması ya da koşullarda değişme olması halinde yeni dava açılmasına engel olmaz.
(T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2009/12830 K. 2010/2855 T. 16.3.2010)
Diğer blog yazılarımızı okumak için Gürcan Bülten’i takip edin.
Saygılarımla,
Av. Bedrettin Gürcan I Kurucu Ortak
Gürcan Partners İstanbul Ofisi
Yeni Malik Karşısında Kiracının Hakları
Herhangi bir sorunuz olursa iletişime geçmekten lütfen çekinmeyin.
@: info@gurcanpartners.com
İşbu Yeni Malik Karşısında Kiracının Hakları adlı çalışma, sadece bilgi verme amaçlı olup içeriğinden, yazar hiçbir şekilde sorumlu değildir. İşbu yazının telif hakları Gürcan Partners’a ait olup izni olmaksızın herhangi bir yolla çoğaltılamaz, iletilemez ve paylaşılamaz. Tüm hakları saklıdır.
Leave a Comment