We believe in
Collaboration, Future
and Innovation.

Avrupa Gayrimenkul Yatırımı

Bu yazımızda, Avrupa gayrimenkul yatırımı hususunda ülkeler açısından yasal süreçleri ve gayrimenkul piyasasında Covid-19 pandemisinin getirdiği değişiklikleri ele alacağız.

Avrupa Gayrimenkul Yatırımı Piyasasındaki Değişimler Nelerdir?

  Covid-19 hayatımıza girmeden önce, yaşam alanı bakımından insanlar şehir merkezlerinde yaşamayı tercih ediyorlardı. Salgın ve beraberinde getirdiği yeni dünya düzeniyle dengeler değişmeye başladı. İnsanlarda yarattığı etkiler ayrıca yaşam alanlarını da etkilemeye başladı, insanlar kendi alanlarını yaratabildikleri kırsal bölgelerde yaşamayı şehir merkezlerine tercih etmeye başladılar. Gayrimenkul alanında ise talep ve arz faktörlerinin kolaylıkla bu değişimden etkilendiğini söylemek mümkün hale geldi.

Covid-19 Gayrimenkul Piyasasını Nasıl Değiştirdi?

Avrupa ülkeleri, Covid-19’un etkileriyle başa çıkmak için kendi politikalarını oluşturmaya başladılar. Avrupa’da, Almanya dahil bazı ülkeler tahliyeleri askıya alır hale geldi. Hangi ülkelerin durumu iyi idare ettiği şu an kesin olarak görülmese dahi Almanya dışında diğer ülkelerin tehdit altında olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Avrupa’daki emlak piyasasının beklenmedik gelişmelere hazırlıklı olması gerekmektedir.

Ülkeler açısından yasal süreçleri incelediğimizde gayrimenkul yatırımı hususunda yer alan bilgileri aşağıda detaylı okuyabilirsiniz.

Geçmiş yıllarda gayrimenkul yatırımlarının sıkı bir nakit akışı getirisinin olduğunu söylemek yerinde olacaktır. Covid-19’dan sonra değişen dünya düzeniyle birlikte emlak piyasası Avrupa’da kötü bir şekilde etkilendi. Covid-19 salgını, GSYİH’da 1945’ten beri görülmeyen bir düşüş meydana getirdi.

Macaristan

Macaristan’da salgından sonra uzmanlar gayrimenkul piyasasının yeniden değer kazanacağını düşünmektedir.
Macaristan’da konut mülkünün ortalama fiyatı, Haziran 2020 itibarıyla büyük Avrupa ülkelerine kıyasla daha düşük olarak m2 başına 2515 € ‘dur (Budapeşte). Macaristan’daki en büyük emlak sitesi realestatehungary, salgın sürecinde internet yolu ile süreci daha sağlıklı tamamlamaya yardımcı olabilmektedir. Ayrıca Macaristan’da gayrimenkul satın almak için bir avukata sahip olmanız gerekmektedir. Avukatınızın yardımıyla tüm yasal süreçleri eksiksiz yerine getirmeniz önem arz etmektedir. Satın alma süreci:

➤ Satın almak istediğiniz mülkü seçin ve satıcıyla görüşün

➤ Ayrıntılar hakkında danışmanlık alın ve taslak bir anlaşma hazırlatın

➤ Sözleşmeyi imzalayın ve satın alma ödemesini gerçekleştirin

➤ Sözleşmede kararlaştırılan kısımları tapu siciline işletin

➤ Mülkiyeti kendi üzerinize alın

➤ Vergi ve diğer ücretleri ödeyin

➤ Avukat ücreti (önceden danışılması gerekir)

➤ Kayıt ücreti (6.600 Ft)

➤ Mülk edinme vergisi (mülkün fiyatının %4’ü)

➤ Emlak vergisi (mülkü nereden satın aldığınıza bağlıdır)

Almanya

1890-1950 yılları arasında Almanya’da ev satın almak ve restorasyon yapmak dönemin en büyük fırsatları arasında yer almaktaydı. Sonunda iki olası yol vardı:

• Yüksek kira getirisini tutup, toplamak %5 (normal) %8’e kadar (dayalı döşeli)
• Diğer yol ise; yeniden yapılanmadan sonra yeniden satış, 2-3 yıl içerisinde %20 verim elde etmek.

Her iki durumda da yatırım sonucunda verimli gelirler elde edilmekteydi. Günümüze kadar bu verimlilik devam etse de, salgın dolayısıyla etkilenmeler yaşanmaktadır.

Günümüz satın alma süreci ise şu şekildedir;

➤ Yatırımınızı finansal olarak nasıl karşılayacağınızı belirlemelisiniz.

➤ Satın almaya uygun bir mülk bulunmalısınız.

➤ Satın alma sözleşmesini noter önünde imzalamalısınız.

➤ Noteri aracılığıyla satım işlemi sonucu malvarlığın kendi üzerinize kaydettirmelisiniz.

➤ Emlak vergisini %3,5 ile %6 aralığında ödemelisiniz.

Sırbistan

Alıcı, gayrimenkul satın almaya karar verdikten sonra mülk üzerinde bulunan rehin, ipotek gibi hususların olup olmadığına dair kontrolleri yapmalıdır. Alıcı satın alma bedelini ödedikten sonra nihai sözleşme bir noter huzurunda imzalanır ve tasdikli sözleşme mülkün yasal mahiyetini belirler.

➤ Satın alınacak mülkü belirleyin ve durum tespiti yaptırın.

➤ Satın Alma Anlaşması taslağı hazırlayın.

➤ Noter huzurunda tasdik ettirin.

➤ Satın alma bedelini ödeyin ve mülkün devrini gerçekleştirin.

➤ Vergi ve ortak harcamaları ödeyin.

Türkiye

Masraflar:

• Mülk edinme vergisi: Mülkün fiyatının %4’ü (Alıcıya %2’si satıcı tarafından ödenir.Ancak, Mayıs 2018’de Türk hükümeti Türkiye’de gayrimenkul satışı için yeni destekler yayınladı. 31 Ekim 2018 itibariyle, mülk iktisap vergisi %3 olacaktır) Bu vergide daire fiyatı Emlak Değer Tablosundan az olamaz)
• Bölgesel Gelir Varlık Ücreti (Yaklaşık 103,5 x 2,5 TL)
• Tapu Ücreti (483,5 TL)

➤ Gayrimenkul seçin

➤ Satıcı ile görüşün

➤ Detaylar konusunda danışmanlık alın ve taslak anlaşma hazırlatın

➤ Sözleşmeyi imzalayın ve satın alma ücretini ödeyin

➤ Sözleşmeyi tapu siciline kaydettirin

➤ Vergi ve diğer ücretleri ödeyin

Çek Cumhuriyeti

Çek Cumhuriyeti’nde bir mülk satın alma süreci, Tapu Sicili’nden önceki işlemler açısından basittir ve Kadastro Dairesine başvurunun yapıldığı günden itibaren de sürecin işlenmesi yaklaşık olarak 1 ay sürmektedir. Çek Medeni Kanunu uyarınca, gayrimenkul devri için satın alma söz konusu olduğunda yazılı bir form gerekmektedir.

Tapu siciline devir tescili ise, ilgili Kadastro Müdürlüğü’ne yapılan başvuru ve akabinde idari ücretin ödenmesi ile gerçekleşir.

Kadastro Bürosu nezdindeki işlemler genellikle yaklaşık 1 ay sürmektedir çünkü yetkili makamlar  devri gerçekleştirmeden önce mülkün bir mülkiyet değişikliğinden etkilendiğini mevcut sahiplere bildirmek ve devir gerçekleştirilmeden önce yeterli bir süre sağlamak zorundadır. Bu yasal süre kanunla 21 gün olarak belirlenmektedir.

Aşağıda, mülkün çevrimiçi satışının / satın alınmasının salgın döneminde uygulanabilirliğinin neden daha iyi olduğu üzerine önemli noktalardan bazıları verilmiştir:

• Pandemi sırasında dışarı çıkıp kendinizi tehlikeye maruz  bırakmadığınız için nispeten güvenlidir.
• Taraflar dışında üçüncü bir kişi denklemde yer almadığı için karşılıklı güvenin kurulması açısından önemlidir.
• Zaman açısından da rahatlık sağlamaktadır.

Bu bağlamda sanal (3D) turlar, drone videoları ve resimler, muhtemel alıcıların daha iyi seçimler yapmasına yardımcı olabilmektedir.

Son olarak Avrupa gayrimenkul yatırımlarındaki değişikliklere değinmek de yerinde olacaktır.Tüm analizler ve raporlar göz önünde bulundurulduğunda, genel piyasa ortamı açısından belirsizliğin hakim olduğunu söylemek yerinde olacaktır. Şu anda, bazı uzman raporlarına göre, konut piyasası değerlendirmelerine göre %5’lik düşüşün etkisiyle daha dayanıklı olma eğilimine bürünmüştür, bunu %10 ila %20 ofisler ve %30’a varan perakende gayrimenkul sektörleri izlemektedir. Farklı hükümetler artık karantina koşullarını gevşetirken, Avrupa konut piyasasındaki yaşam belirtileri de artış gösterebilir.