Macaristan’da Gayrimenkul Yatırımı: Önemli Noktalar

Bu yazımızda Gurcan Consultancy Budapeşte ofisimizden gayrimenkul brokerımız Viktoria Sandor Macaristan’da Gayrimenkul Yatırımı konusunu inceleyeceklerdir.

Macaristan’da Gayrimenkul Yatırımı İçin İzlemeniz Gereken 5 Adım

Macaristan Orta Avrupa’da bulunan, 7 farklı ülkeye sınırı olan yaklaşık 9,8 Milyon nüfusu olan, kişi başı yıllık geliri 14 Bin doları bulan oldukça merkezi bir ülkedir. Budapeşte ise en popüler ve büyük Macar Şehridir. 2018’in ilk çeyreğinde gayrimenkul değerleri %4.7 arttı (Kaynak: Macar Merkez Bankası Gayrimenkul Raporu 2018) .

Yıllık ortalama artış ise %13,9’a ulaşmakta. Macaristan ev ve gayrimenkul yatırımı için oldukça cazip bir lokasyon. Bu yazımızda sizlere Macaristanda gayrimenkul yatırımı yapmadan önce bilmeniz gerekenleri bahsedeceğiz.

1. Ne Tür Bir Mülk İstediğinize Karar Verin

Yatırım amaçlı gayrimenkul arıyorsanız, verim beklentinizin tam olarak ne olduğunu bilmek en iyisidir. Bugün Budapeşte’de bir apartman dairesi satın alınması durumunda (Lokasyon ve ücretine bağlı olarak) gayrimenkulün değerindeki artışı hesaba katmazsak  % 6-8 yıllık bazda verim beklenebilir.

Uzun vadeli (en az 1 yıl) mı yoksa kısa vadeli (Airbnb) kiralamalardan hangisini seçeceğiniz de oldukça önemlidir. Her ikisinin de avantajları ve dezavantajları vardır ancak en önemlisi, her ikisinin de dairenin büyüklüğüne, boşta kalma süresine ve yatırımın getirisini belirlemek için gereken diğer maliyetlere sahip olmasıdır.

Kiraya kolay verilebilir bir mülk, yabancı yatırımcılar için en uygun olanıdır. Macaristan’da bulunulmaması halinde ise gayrimenkulün mülk yöneticilerine emanet edilmesi oldukça mantıklıdır. Mülk yöneticileri:

Şimdiye kadar 500'den fazla şirkete yardım ettik.

1. Apatman Genel Kurulu Gibi Toplantıların Takibi
2. Onarım
3. Temizlik
4. Bakım
5. Kiranın toplanması

gibi servisleri sağlamaktadır.

Başka bir türde bir gayrimenkul arıyorsanız (Ör: Fabrika, İşletme Tesisi, Depo, Tarımsal Arazi gibi) emlak şartnamesi, üretim ve işletimi uzaktan yönetmek için önemlidir. Paranızın doğru kullanıldığından emin olmak için bunu bir uzmana emanet etmek en iyisidir.

2. Yatırım Amacınızı Netleştirin

Eğer gayrimenkulü yaşamak dışında kiralama amacı ile almak istiyorsanız yatırım rakamınıza bağlı olarak portföyünüzü çeşitlendirmek en iyisidir. Farklı lokasyonlarda bulunan 1+1 ya da stüdyo tarzı daireler ya da birkaç dükkan alımı halinde para akışı daha garanti olacaktır.

Macaristanda ev ve gayrimenkul satın almak için süreçleri, yatırım fırsatlarını ve hedef piyasayı bilen yerel bir emlakçıdan yararlanmalısınız. Üniversite bulunan şehirleri düşünürsek Macaristan’da birçok iyi destinasyon vardır. Budapeşte ise merkezi konumu nedeniyle, sadece üniversitelerin merkezi olması açısından değil, aynı zamanda turizm ve işgücü piyasası nedeniyle de yatırım için en popüler şehirdir. Macaristanda yaşayan expat nüfusu ise 60.000 civarında olup bunların büyük çoğunluğu Budapeşte’de yaşamaktadır.

Birçok insan daha uygun fiyat kategorisine girdiği için blok yapıları tercih eder. Yeni blogların tercih sebebi ise  eski binalara göre daha az sorun çıkarmaları ve düşük bakım maliyetleri nedeniyle ziyaretlerinizde kalmak için boş bırakılabilmesidir. Yeni inşa edilen yapılar daha canlı bir izleyici kitlesini kendine çeker.

Airbnb gibi paylaşımlı ev modelleri birkaç yıldır Budapeşte’de oldukça popüler olduğundan, bu iş için iyi bir daire bulmak zordur ve kat mülkiyeti üzerindeki kısıtlamalar nedeniyle potansiyel pazar daralmıştır. Bu nedenle özellikle Airbnb yatırımı düşünüyorsanız, seçilen mülkü satın almadan önce fiili harcamaları ve Airbnb’ye uygunluğunu bilmeniz gerekir. Airbnb daireleri piyasada çok hızlı elden çıkarıldığından hızlı karar verilmesi gerekmektedir.

3. Macaristan’da Ev ve Gayrimenkul Satın Alınmasındaki Sınırlamalar ve Maliyetler Nelerdir?

Macaristan’ın 2004 yılında Avrupa Birliği’ne katılımıyla, gayrimenkul edinimi için sınırlar önemli ölçüde genişledi. Macaristan AB Üyesi olduğundan, Macaristan vatandaşları da bir Avrupa Birliği vatandaşıdır.

Örneğin, Avrupa Ekonomik Bölgesi (EEA), Norveç, İzlanda gibi AB üyesi olmayan ülkeleri de kapsadığından bu ülkelerin vatandaşları da emlak edinme amacıyla yabancı sayılmaz. Avrupa Birliği üyesi olmayan ülkelerin vatandaşları ise yabancı ülke vatandaşı kategorsindedir. Türkiye gibi AB üyesi olmayan ülkelerin vatandaşlarının ise gayrimenkul alımı izine ihtiyaçları vardır. Uzman avukatlarımız bu iznin alınması için size yardımcı olacaktır.

Kamu çıkarlarna aksi bir durum olmaması halinde işbu başvurunun düzgün şekilde yapılması halinde genellikle izin verilir. Ancak yabancı bir kişi veya şirket tarım arazisi edinemez.

Satın alınacak olan mülkün alım fiyatına ek olarak, avukatlık ücreti (Lütfen teklif isteyiniz) , emlakçı (Lütfen teklif isteyiniz) , ve satım vergileri de dikkate alınmalıdır. Macaristan’da tek tip bir emlak vergisi olmamasına rağmen, Belediye bazı emlak türleri için yıllık vergi talep edebilir. Yerel vergiler ve diğer masraflar satın almadan önce kontrol edilmelidir.

Macaristan’da ev ve gayrimenkul alımı yapılması için avukat tarafından hazırlanan ve onaylanan gayrimenkul satış sözleşmesi zorunludur. Macaristan’da Emlak Almak isimli yazımızı hukuki prosedür ve masrafları öğrenmek için inceleyebilirsiniz.

Kat mülkiyeti olması durumunda, aidat gibi ortak maliyetin kapsamını ve içeriğini öğrenmekte fayda vardır.

Gürcan Partners Uluslararası Hukuk Bürosu profesyonel ekibi ile Macaristan’da Ev ve Gayrimenkul alımının tüm hukuki süreçlerinde müvekkillerine destek vermektedir.

Lütfen bizimle iletişime geçin:

[email protected]

Türkiye Ofisi üzerinden iletişim için: +90 850 466 42 60.

4. Macaristan’da Gayrimenkul En Kolay Nasıl Bulunur?

Yatırım yapma amacınızı, yatırmak istediğiniz bedeli ve aradığınız gayrimenkülün çeşidine göre bölgesel  tercihinizi de biliyorsanız, iyi ve karlı bir gayrimenkul bulmanın en kolay yolu, o alanda çalışan bir emlak uzmanından yardım almaktır. Uzmanlarımız sizi avantajlı bölgelere yönlendirebilir.

Emlak Uzmanı gayrimenkulün bölgesine ve piyasa fiyatlarına da hakim olduğudan ne gibi sorunlarla karşılaşabileceğinizi önceden bilir. Arama parametrelerine göre finansal ve vergi açısından en karlı yatırımı değerlendirilir. Ekimiz öncelikle sizin beklentilerinizi en iyi şekilde değerlendirecek, sonrasında mevcut portfoyümüz ve piyasadaki opsiyonlardan size en uygun olanları sunacaktır. Gayrimenkulün bulunmasından satın alım aşaması ve sonrasındaki yönetim-kiralama işlemlerine kadar ekibimiz size destek olacaktır.

5. Neden Macaristan?

Son yıllarda, Macaristan yabancı yatırımcılar için cazip bir pazar ortamı haline gelmiştir. Şu an da Macaristanda gayrimenkul piyasanın  yaklaşık %10’unu yabancılar oluşturmaktadır.

Macaristan’ın gayrimenkul yatırımı için en avantajlı yanları:

1. Yüksek Kar Beklentisi
2. Kolay Kiralanabilmesi
3. Euro-Dolar cinsinden Macar Forinti üzerinden yatırım yapılması
4. Yüksek Talep Nedeniyle Döviz Cinsinden Artan Kira Bedelleri
5. Vize Avantajları Sağlanması
6. Düşük Faiz Avantajları

Gürcan Partners profesyonel ekibi ile Macaristanda Gayrimenkul almanız için gerekli tüm hukuki adımlarda hizmet vermektedir. Bizimle mail adresimiz üzerinden iletişime geçebilir, aşağıdan online toplantınızı da planlayabilirsiniz. Mail adresimiz: [email protected]

Gurcan Consultancy ise Macaristan’da aradığınız gayrimenkulü bulmanıza yardım edebileceği gibi mülk yönetim hizmetleri vermektedir.